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嘉定网友咨询:房屋买卖最后交房钥匙有规定吗

时间:2020-04-11 08:57:34

在房屋买卖合同的履行过程中,交钥匙可以说是一项重要环节。那么关于房屋交钥匙我国法律有没有具体规定,又是如何规定的呢?相信这个问题小伙伴们都很想细致地了解一下。今天上海嘉定律师网小编就整理了相关的法律知识,我们一起来学习一下。

一、买卖房屋交钥匙的规定

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定:"对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由商品房买受人承担;商品房买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由商品房买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。"

由如上司法解释可知,对于房屋的的转移占有,视为房屋的交付使用,除非合同当事人对商品房的交付要件作出其他具体明确的约定。因此,在实践中,"领钥匙"等方式可以视作对房屋的交付使用,当事人另有约定的除外。

二、交钥匙需要具备的条件

法律规定,房屋竣工验收合格才能交付使用,因此商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时,不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》,购房者有权拒收该房屋,由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。房屋竣工验收合格的标准有:

(一)竣工验收应当符合国家强制性质量验收标准的规定。

住宅所包含的地基基础,主体结构,消防设施,人防工程,电梯、燃气管道、水电、智能系统等配套和附属设施,小区道路、绿化、配电室等室外工程均属于住宅小区的分部、分项工程,这些分部、分项工程均应一一验收合格,缺一不可;而且,应当由具备地基基础、主体结构、消防、燃气、电梯、防雷、智能建筑等专业资格的人员和单位参与验收,并对建设工程各分部、分项工程质量提出明确的验收意见和结论。

(二)竣工验收应当按照法律法规规章规定的程序和要求进行。

根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》而专门制定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》详细规定了竣工验收的组织形式、前提条件、验收内容、验收程序、执行标准、质量监督报告等要求,凡在我国境内新建、扩建、改建的各类房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收,均应当遵守该规定。

(三)建设工程应当完成法律法规强制性规定的验收内容和要求后才可交付使用。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定:“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”上述这些强制性规定,在竣工验收时必须遵守,否则,不得交付使用。合同中若有与之相冲突的约定也是无效的。

除了上述法定交房条件应当遵守外,合同中约定的交房条件也应当遵守。同时,还应当特别注意在符合交房条件后,开发商尚应以约定的方式通知买房人接收房屋。

三、房屋交付使用注意事项

(一)查看两书。购房者在查看房屋资料时,房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的,管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。购房者查看《竣工验收备案表》原件需仔细,《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件,按照有关规定,表上的每一项都必须报有关主管部门备案,缺少任何一项该楼盘都不能入住。

(二)注意先后顺序。购房者在没有验收房屋之前,不能签署《住宅钥匙收到书》,领取住宅钥匙,办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)的规定,“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题,开发商只承担房屋质量包修责任,而没有逾期交房的压力。

(三)购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由,拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下,只要开发商依约发出了交房通知,即使你没有按约前来接收房屋,也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下,是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利,除购房者明确表示放弃外,接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。

(四)商品房交付过程中,购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范,因此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。

以上就是上海嘉定律师网小编整理的关于买卖房屋交钥匙的有关内容,从上面的内容我们可以知道交钥匙意味着对房屋的交付,并且交付房屋有具体的法律规定。如果您对上述内容还有疑问,可在线向上海嘉定律师网律师进行咨询,希望以上内容对您有所帮助。